Diskusija apie būsto paskolas

Vakar Finansų analitikų asociacijoje vyko uždara diskusija nekilnojamo turto paskolų klausimais: buvo įdomu sužinoti ar didėjančios palūkanos bei aukštos nekilnojamo turto kainos, kurios gali pasirodyti sunkiai įkandamos norintiems pirkti būstą, nedidina pradelstų paskolų rodiklių ir nekelia grėsmės nekilnojamo turto rinkai (teoriškai galbūt įmanomas juodasis scenarijus: kyla palūkanos, žmonės negali išsimokėti būsto paskolų ir yra priversti parduoti butus, atsiradusi pasiūla numuša butų kainas).

Pradelstų paskolų rodiklis Lietuvos bankuose yra labai mažas, bet tuo nereikėtų labai stebėtis, kadangi gyvename ekonomikos bumo periodu, pinigų žmonės nestokoja, nedarbas mažas. Be to, skolininkams susidūrus su nemokumo problemomis (tarkime darbo netekimas, arba sunki liga), jie labai lengvai gali grąžinti pasiimtas būsto paskolas parduodami būstą — pastaraisiais metais nekilnojamo turto kainos labai sparčiai kilo, tad būsto paskola dažniausiai sudaro ne tokią didelę dalį būsto vertės. Žinoma, sustojęs (ar bent jau sulėtėjęs) būsto kainų augimas padidins bankų prisiimamą riziką, tačiau šiuo metu realių grėsmių neįžvelgiama. Didžiausias pavojus nekilnojamo turto rinkai kiltų tuo atveju, jeigu Lietuvos ekonomika pereitų į nuosmukio periodą ir stipriai padidėtų nedarbas: būtent pastovių pajamų praradimas yra priežastis, dėl kurios skolininkai gali ryžtis parduoti savo butus, tuo tarpu palūkanų didėjimas keliais procentiniais punktais didelės naštos skolininkams nesukelia. Šiuo metu Lietuvos bankai būsto paskolas išduoda griežtesnėmis sąlygomis nei bankai Latvijoje ar Estijoje (pavyzdžiui, atsižvelgiama tik į legalias ir pastovias pajamas), o būsto paskolų grąžinimui bei palūkanų mokėjimui skolininkai sumoka apie 40% savo pajamų (vidutinės pajamos apie 3 kLTL), tad situacija nėra įtempta. Tiesa, Lietuvoje nemaža paskolų dalis išduota litais, tad paskolų palūkanos priklauso nuo VILIBOR, kuris šiuo metu yra apie 70 bazinių punktų didesnis nei EURIBOR (Latvijos lato devalvavimo atgarsiai?), o tai kartu reiškia, jog palūkanos gali didėti daugiau nei Europoje.

Lietuvos bankas, stebėdamas situaciją visgi nelabai ką gali padaryti, net jeigu ir matytų tam tikras grėsmes — šiuo metu labiau probleminės atrodo vartojimo, o ne būsto paskolos. Lietuva yra maža atvira ekonomika, kuri priklauso nuo užsienio kapitalo srautų, o tikrąsias centrinio banko funkcijas atlieka Švedijoje esantys Lietuvos bankų motininiai bankai — tai jie sprendžia, kiek lėšų galima skirti paskoloms Baltijos valstybėse. Vieninteliai realūs instrumentai, kuriuos galima naudoti Lietuvoje yra fiskalinė politika: nekilnojamo turto mokesčio įvedimas, būsto paskolų lengvatų panaikinimas ir pan., tačiau abejotina, ar tai labai lengva įgyvendinti politiškai. Bet šiuo metu to daryti ir nereikia.

Trumpai tariant, artimiausius metus ar kitus, nieko blogo neturėtų įvykti ir didelių pokyčių nenusimato, o nekilnojamo turto kainas Vilniuje turėtų daugiau veikti tokie veiksniai kaip rajono bendrojo plano tvirtinimas (kuris padidintų sklypų individualiai statybai pasiūlą, taigi dalis žmonių keltųsi iš butų į namus, o tai galbūt mažintų butų kainas), o ne palūkanų didėjimas ir paskolų neprieinamumas.