Nekilnojamas turtas – ar ne per daug į jį investuojame?

Neseniai baigiau dėstyti kasmetinį savo „Portfelio valdymo“ kursą ISM magistrantams. Finansų teorija nuo praktikos kartais skiriasi visai nemažai, ypač investuojant į keistesnes Rytų Europos šalis: efektyvia rinka kokio nors Uzbekistano tikriausiai negalima vadinti.

Bet pats didžiausias skirtumas tarp to, kaip teorija pataria investuoti, ir kaip tai daro realūs žmonės, yra požiūris į nekilnojamą turtą. Viena iš svarbiausių taisyklių investicijų valdyme: investicijas reikia diversifikuoti, nes taip galima sumažinti investavimo riziką. Jeigu sudedi visus pinigus į vieną akciją ar vienos kompanijos obligacijas, esi labai priklausomas nuo specifinės tos bendrovės rizikos, tuo tarpu išskaidydamas savo investicijas gali jaustis saugiau: mažesnė tikimybė, kad visos bendrovės vienu metu ims ir bankrutuos, tad ir mažesnė tikimybė jog liksi basas. Bet jei pažiūrėtume į standartinės lietuvių šeimos balansą, didžiausias dominuojantis turtas jame bus jų butas ar namas, ir, tikėtina, jog jis sudarys arti 80 ar dar daugiau procentų viso šeimos turto. Lietuviai vos ne labiausiai Europoje linkę turėti nuosavą būstą: jį turi 89 procentai gyventojų, o nuomojasi tik 3 procentai. Finansinės teorijos požiūriu, ypač didelę savo portfelio (t.y. turto) dalį sudėti į vieną aktyvą neracionalu. Bet, kaip minėjau, teorija nuo praktikos dažnai skiriasi. Aišku, nuosavo būsto turėtojais mes visi tapome per čekinę privatizaciją, bet neracionali meilė nekilnojamam turtui, iškeliant šią turto klasę virš visų kitų, labai gaji mūsų galvose.

Beje, Europos Sąjungoje tendencija gana aiški: kuo turtingesnė šalis, tuo daugiau besinuomojančių būstą. O tie kraštai, kuriuose savo būsto turėjimas yra norma, dažniausiai turi didesnį nedarbą: jei nuomojiesi būstą, tai visai nesunku imti ir persikelti į kitą miestą, kur darbo yra, tuo tarpu jei turi nuosavą, tai psichologiškai sudėtingiau. Pagalvoti verta.

Comments Closed

22 Comments

  1. Aš tai nemanau, kad nuosavas butas, kuriame gyveni, yra investicija. Tai paprastas vartojimas. Juk nelaikai investicija nusipirkto pieno butelio.

  2. Pats dairausi tarp didesnio buto pirkimo ir nuomos. Nuomos iš principo norėčiau dėl mobilumo kaip minėjai, bet manau Lietuvoje nėra išvystyta nuomos rinka. T.y., nėra profesionaliu nuomuotojų, kur gali tikėtis neišmes tavęs ad hoc momentu, nes savininko anūkė atsikėlė į Vilnių. Jaučiu dėl to gana didelis procentas nori turėti savo būstą.

    Beje, kokia assetų dalis turėtų būti tavo būstas?

  3. Sutikčiau, jeigu galiotų sąlyga, kad nusiperki būstą, ir tikiesi, jog po X metų jo vertė žymiai sumažės (kaip kad tarkim automobilio atveju) — bet dažniausiai perkama su mintimi, kad nekilnojamas turtas nepinga (neteisinga mintis, bet vis tiek :)

  4. Na, tikriausiai būtų neblogai, jeigu investicijos į nekilnojamą turtą siektų apie 20-30% turto (bet čia reiktų įskaityti ir pensijų fondus ir panašias investicijas).
    Gerai diversifikuotų institucinių investuotojų portfeliuose dažniausiai NT neviršija 20%.

  5. Petrai, manau, kad nekilnojamojo būsto, ypač tokio, kuriame gyveni, Lietuvoje dauguma atvejų negalime vadinti investicija, kurią galima diversifikuoti. Įsivaizduokime, kad biudžetas būstui yra 1000 lt/mėn. – statistinis lietuvis tą pačią sumą išleitsų tiek paskolai dengti, tiek nuomotis. Nuomos atveju – čia apskritai ne investicija, paskolos atveju – po keliasdešimt metų to nekilnojamojo būsto vertė bus kritusi, tačiau bus tam tikras procentas nuo pradinės NT kainos. klausimas vienintelis – ar lankstumas nuomos atveju per keliasdešimt metų turės didesnę vertę nei NT vertė sumokėjus paskolą.

    Kai kalbame apie skirtingo dydžio biudžetus būstui (didesnį nuosavam ir mažesnį nuomojamam) bei skirtumą skiriamą investicijoms – su tavo pradine nuomone esu linkęs sutikti.

  6. Remi jei legaliai nuomosiesi tada niekas per sutarta laikotarpi neismes, aisku ir nuomos suma bus didesne.

  7. daliai vyrauja požiūris geriau mokėti už savo negu kitam,dėl to ir nenori nuomotis, o ir šeip man atrodo, kad daugeliui lietuvių vienintelė egzistuojanti turto klasė yra tik nekilnojamas turtas, nes visos kitos yra nesuvokiamos, tai apie kokią diversifikaciją galima kalbėti.

  8. Na, įsikišiu ir aš. Čia (kaip ir visur kitur beje) mes stebimės, kodėl žmonės daro taip, o ne kitaip. Pvz. finansistai stebisi kodėl žmonės neperka vertybinių popierių. Aš pats esu iš konkuruojančios stovyklos – NT rinkos. Tai aš agituoju už NT. Nes per krizę mano vertybiniai popieriai pavirto makulatūra, o va būstas jau beveik atsistatė. Dantistas gal agituos už auksinius dantis…

  9. Dėl būsto pirkimo iš paskolos: kaip aukščiau minėjo, kam mokėti nuomą kažkam geriau mokėti už paskolą ir būstas atiteks po tarkim 30 metų tau. Čia jau reikėtų skaičiuoti, nes imant paskolą reikalingas pradinis įnašas, niekam nepaslaptis, kad paėmus būsto paskolą per 30 metų atiduosi dvigubai, tad investavus tą pradinį įnašą 30 metų, ir kas met gaunant 5 proc. metinių, kas mano manymu tikrai realu, po 30 metų turėsi casho tiek kiek vertas tavo butas. Bet visą tą laikotarpį tu buvai neprisirišęs prie buto, tau nereikėjo daryti remonto ir t.t.

  10. Norvegai 8 iš 10 turi nuosavą būstą. O jie turtingiausi europoje. Aš už nuosavą būstą. O kai jau turi kur gyvent, tai galima ir apie kitokias investicijas pagalvot. Visgi turėdamas nuosavą būstą ir praradęs darbą/išėjęs į pensiją/nenorėdamas daug dirbti neliksi basas.

  11. Jei ne masinė privatizacija už investicinius čekius, vargu bau ar lietuviai būtų taip apsirūpinę nuosavu būstu. Sprendimas buvo politinis, taip vietoj gausybės council flat’ų atsirado krūva landlordų.
    Kadangi nemaža dalis apskritai neturi santaupų, jų asset’uose būstas sudaro 100 proc. Čia neseniai delfi skelbė tyrimą, kur vidutinei klasei priskirti asmenys kurie turi ką valgyti ir galėtų apmokėti 200 eur netikėtą sąskaitą.
    Nemaža dalis visuomenės pergyveno sovietinio rublio infliaciją ir hiperinfliaciją ankstyvais nepriklausomybės metais. Plytos ir cementas jiems -gėris. psihologinis faktorius yra..
    Šiaip iš principo “average Joe” sprendimas pirkti nuosavą būsta, mano galva, yra vienas geresnių. Finansų rinkos tikrai nėra skirtos kiekvienam, o fondų valdytojai, hmm, sakykime – kelia pasitikėjimą ne visi:) Išmokėjus paskolą turės realų turtą, lyg ir savo pensijinį fondą, galės daryti reverse mortgage ir gal užsiteps sviesto ant duonos (Sodros pensijos).
    Be to, ilguoju laikotarpiu turtas “tikrai” brangs bent jau absoliučia skaitine išraiška. Turbūt 95 proc. savininkų negirdėjo apie diskontavimą ir bus patenkinti pardavę “brangiau” nei pirko.
    Mobilumas LT vargu ar argumentas. Iš KUN į VNO galima važinėt kasdien be problemų. Ne valstijos gi čia… Aisq “turtas” provincijoj vargu ar gali būti taip vadinamas.

  12. Na Lietuva aisku ne valstijos, bet mobilumo nuvertinti nereiketu. Nuomojuosi buta 15 min nuo darbo pesciomis (masina – 5 min). Per diena sutaupau gal ne 2h , bet 1.5h tai tikrai jei vazineciau nuo kokio BIG’o. Jau nekalbant apie kokias 3h vazinejant is Kauno. Gal skaiciavai kiek valandu per metus gaunasi? Per gyvenima?
    Ar ne laikas yra brangiausias? :)

  13. na USA kokis 60-80 mi, tai butų “netoli”.
    Reik susitarti, kad kalbame apie eilinį pilietį, specialistą, uždirbantį kiek daugiau nei vidutinis šalies atlyginimas, perkantį vidutinės (ekonominės) klasės butą. Jų pasirinkimas turėtų būti racionalus, high earneriai gali leisti sau prabrangą “permokėti” už patogumą (BMW vargu ar kokis 5 kartus geriau vaziuohja uz skoda, ar ne). Jei Vilniuje atlyginimai kos 20 proc. nuo Kauno (apie 1000 lt), o uz būsta sumokama kokiu 40 proc. maziau (240k vietoj 400k Vilniuje) paskolos įmoką sumažina nuo apie 2000 iki 1000 lietuvisku. Tad, sprendimas važinėti iš KUN atneštų apie 2000 lt už kokias 50 papildomų valandų per mėn, praleidžiamų kelyje.
    Bet žmonės mėra racionalūs ir nesivadovauja ekonomine logika net ir tuomet, kada turėtų..

  14. gera diskusija gaunasi :)
    galima skaičiuoti, iš kur važinėti racionalu, o iš kur smagu, bet viską nulemia vaikai. Jų mokyklos, būreliai ir kt. Jei vaikai patys nepasiekia mokyklų, tai tampa l.didele problema. Ir jau norisi viską velniop parduoti… Bet negali, jau nebegali taip smarkiai pabloginti būsto kokybės…

  15. Dar labai svarbus iki siol nepaminetas pasirinkimo kur investuot trukumas. Kada Lt atsirado investiciniai fondai? Tik apie 2001’us. Panasiai ir visoj kitoj rytu Europoj… O realiai zmones pradejo investuot tik apie 2006-2007 metus. Tada uzejo krize, ir visi vel issigando rinku.
    Iprociai letai keicias. Kodel tarkim kokia Maskva vienas brangiausiu miestu pasaulyje – nes visi naftos ir duju pinigai nuseda NT, taip nerealiai uzkeldami pragyvenimo kaina, ypatingai kokiuose ne sovietines statybos butuose, kuriu ir taip nedaug.
    Nors su dabartinem prognozem irgi neaisku ar akcijos/obligacijos per 10 metu bus geriau.

  16. Šiais laikais jau sunku susigaudyti kurios šalys yra turtingos, o kurios ne. Jeigu turtingos – kodėl skęsta skolose?

  17. š perskaičiau tą pateiktą Home Ownership and Unemployment in the U.S ir galiu patikrinti, kad toks mechanistinis Lietuvos ir JAV sulyginimas yra netinkamas, ir be to prieštarauja tiesiog blaiviam protui ir faktams. Gi lietuviai pirmauja pagal emigracijos mastą, išvažiuodami palieka savo namus, taigi turėdami savo NT jį palieka!!!

  18. Nuomos rinkos dydis apibrėžtas labai netiksliai. Kadangi Lietuvoje tiesiog nėra nuomotojų registro, o net jeigu būtų nuomotojai vengia ten patekti dėl atsirasiančių mokesčių. Juk norint nuomoti turtą reikia išsiimti verslo liudijimo pažymą (metams kainuoja apie 1500 plius sodros ir dar visokie priedai).

  19. Statistikos perliukas. Lietuvoje 89 proc. šeimų turi nekilnojamąjį turtą. Hmm… bandžiau perbėgti savo, savo draugų šeimas mintimis, bet aš nekilnojamojo turto neturiu, mano broliai ir sesės jo neturi – turi tiktai mano tėvai, seneliai. Nebent čia priskaičiuojama šeimos turtas senelių ir prosenelių – tada galbūt. Žodž, statistikos šaltinis pasirinktas tikrai ne pats geriausias, jis yra neaiškus – kitaip tariant statistika iš lempos.

  20. Skaiciau, kad yra du poziuriai i NT Europoje-britiskas(tureti savo busta) ir vokiskas(nuomotis). Lietuviai turi britiska poziuri, kuris susiformavo nuo to kad esame sesli tauta (kas is musu planuoja issikelti uz 1000km artimiausiu metu) ir nera ispletota nuomos infrastruktura. Svarbiausia, kad zmones kad ir kur beinvestuotu jaustusi gerai. Vat tulas pilietis cia desto, kad akcijos neatsistate, o NT atsistate. O as matau kitaip – akcijos beveik atsistae o nt dar neatsistate. So…

  21. Senas posakis: jei dar niekur neinvestavai, bet nori investuoti,- investuok į savo būstą. Blogais laikais (pigus būstas) gali gyventi, gerais- parduoti. Būstui bankai noriai duoda paskolas. “Nuomuotis” iš banko pusė namo (kita pusė mano) už 300Lt/ mėn pigu. Kol atlygimai Lietuvoje mažesni nei Europoje namo statyba taigi ir pastatyto vertė turėtų brangti. Taip pat turi būstas būti, kur gyventojų nemažėja pvz Vilniuje. Gerai jei aplinka gerėja – atsiranda keliai, šviesolaidinis internetas, užauga augalai kieme, nelieka tuščių sklypų šalia- visa tai didina jūsų NT vertę.Nekilnojamas turtas yra vertingas tuo, kad tuti ne tik rinkos vertę, bet ir realią vertę- patogu gyventi.
    Akcijos- tak jau darbas kaip ir žaidimas kortomis. Sako, kad jei prie kortų stalo nematai kas kvailys- kvailys tu.
    Diversifakacija- daugiau galimybių, kad neliksi su 0, mažiau galimybių,kad uždirbsi. Be didelių apmąstymų tiek.

  22. Aš manau, kad investicijos į turtą yra kaip tiesioginės investicijos į ilgalaikę naudą. Juk nekilnojamas turtas niekur nedingsta, dažnai jo vertė tik kyla, todėl manau, kad tai vienos geriausių investicijų, kurios nenuvertės.

Comments are closed.