Diskusija apie būsto paskolas

Vakar Finansų analitikų asociacijoje vyko uždara diskusija nekilnojamo turto paskolų klausimais: buvo įdomu sužinoti ar didėjančios palūkanos bei aukštos nekilnojamo turto kainos, kurios gali pasirodyti sunkiai įkandamos norintiems pirkti būstą, nedidina pradelstų paskolų rodiklių ir nekelia grėsmės nekilnojamo turto rinkai (teoriškai galbūt įmanomas juodasis scenarijus: kyla palūkanos, žmonės negali išsimokėti būsto paskolų ir yra priversti parduoti butus, atsiradusi pasiūla numuša butų kainas).

Pradelstų paskolų rodiklis Lietuvos bankuose yra labai mažas, bet tuo nereikėtų labai stebėtis, kadangi gyvename ekonomikos bumo periodu, pinigų žmonės nestokoja, nedarbas mažas. Be to, skolininkams susidūrus su nemokumo problemomis (tarkime darbo netekimas, arba sunki liga), jie labai lengvai gali grąžinti pasiimtas būsto paskolas parduodami būstą — pastaraisiais metais nekilnojamo turto kainos labai sparčiai kilo, tad būsto paskola dažniausiai sudaro ne tokią didelę dalį būsto vertės. Žinoma, sustojęs (ar bent jau sulėtėjęs) būsto kainų augimas padidins bankų prisiimamą riziką, tačiau šiuo metu realių grėsmių neįžvelgiama. Didžiausias pavojus nekilnojamo turto rinkai kiltų tuo atveju, jeigu Lietuvos ekonomika pereitų į nuosmukio periodą ir stipriai padidėtų nedarbas: būtent pastovių pajamų praradimas yra priežastis, dėl kurios skolininkai gali ryžtis parduoti savo butus, tuo tarpu palūkanų didėjimas keliais procentiniais punktais didelės naštos skolininkams nesukelia. Šiuo metu Lietuvos bankai būsto paskolas išduoda griežtesnėmis sąlygomis nei bankai Latvijoje ar Estijoje (pavyzdžiui, atsižvelgiama tik į legalias ir pastovias pajamas), o būsto paskolų grąžinimui bei palūkanų mokėjimui skolininkai sumoka apie 40% savo pajamų (vidutinės pajamos apie 3 kLTL), tad situacija nėra įtempta. Tiesa, Lietuvoje nemaža paskolų dalis išduota litais, tad paskolų palūkanos priklauso nuo VILIBOR, kuris šiuo metu yra apie 70 bazinių punktų didesnis nei EURIBOR (Latvijos lato devalvavimo atgarsiai?), o tai kartu reiškia, jog palūkanos gali didėti daugiau nei Europoje.

Lietuvos bankas, stebėdamas situaciją visgi nelabai ką gali padaryti, net jeigu ir matytų tam tikras grėsmes — šiuo metu labiau probleminės atrodo vartojimo, o ne būsto paskolos. Lietuva yra maža atvira ekonomika, kuri priklauso nuo užsienio kapitalo srautų, o tikrąsias centrinio banko funkcijas atlieka Švedijoje esantys Lietuvos bankų motininiai bankai — tai jie sprendžia, kiek lėšų galima skirti paskoloms Baltijos valstybėse. Vieninteliai realūs instrumentai, kuriuos galima naudoti Lietuvoje yra fiskalinė politika: nekilnojamo turto mokesčio įvedimas, būsto paskolų lengvatų panaikinimas ir pan., tačiau abejotina, ar tai labai lengva įgyvendinti politiškai. Bet šiuo metu to daryti ir nereikia.

Trumpai tariant, artimiausius metus ar kitus, nieko blogo neturėtų įvykti ir didelių pokyčių nenusimato, o nekilnojamo turto kainas Vilniuje turėtų daugiau veikti tokie veiksniai kaip rajono bendrojo plano tvirtinimas (kuris padidintų sklypų individualiai statybai pasiūlą, taigi dalis žmonių keltųsi iš butų į namus, o tai galbūt mažintų butų kainas), o ne palūkanų didėjimas ir paskolų neprieinamumas.

Comments Closed

18 Comments

  1. “…nekilnojamo turto kainas Vilniuje turėtų daugiau veikti tokie veiksniai kaip detaliojo plano tvirtinimas…”
    Vilniaus miesto bendrasis planas jau patvirtintas, o detalusis planas yra rengiamas kiekvienam sklypui atskirai, masiskai jis nera ruosiamas. Galbut autorius kalbejo apie Vilniaus rajono bendrojo plano tvirtinima, kas realiai smarkiai itakotu NT rinka (dbr yra daug zmoniu, turinciu sklypus rajone su zemes ukio paskirtimi). Nors teiginys, kad daugiau zmoniu keltusi i namus, todel kristu butu kainos yra gana teoretinis ir sunkiai pagrindziamas…:)

  2. “…atsižvelgiama tik į legalias ir pastovias pajamas…”
    Ar tikrai? Bankai atsižvelgia ir į autorines sutartis, kurios negarantuoja pastovių pajamų, o yra tik praeities pajamų faktas. Po autorinėmis ir slepiasi nelegalios pajamos.
    Bet čia tik gėlytės – geras įžvalgus postas, nuraminai.

  3. Suku patikėti, kad po tokio didžiulio kainų kilimo, dabar viskas sustos ir toliau kainos nei kris, nei kils. Mano asmenine nuomone visi veiksniai rodo, kad kainos kris ir labai smarkiai.
    Veiksniai yra tokie:
    – Dabartinėmis kainomis parduodami butai tiesiog nebeperkami/neįperkami, o pardavėjai tiesiog laukia…
    – Yra patvritinta daug naujai statomų gyvenamųjų namų, kas padidins paklausą.
    – Žmonės, kurie negalvodami sau ant galvos užsikrovė tokias didžiules paskolas yra priversti parduoti nupirktus butus.
    – Griežtinamos sąlygos palūkanoms išduoti.

  4. Be abejo, butų rinka, bent jau Vilniuje, nebėra tokia pelninga kaip prieš penketą metų. Privatūs investuotojai šiuo metu teikia pirmenybę komercinės paskrities pastatų statybos projektams, o į butų statybas žvelgiama gerokai atsargiau. Tuo tarpu, esant statybų bumui Klaipėdoje ar Druskininkuose, investuojama kaip tik į ekonominės klasės butų statybą. Reikia nemažai laiko bendrai Lietuvos NT rinkai išsilyginti. Bet kokiu atbeju – nekilnojamas turtas (apart senos statybos butų toliau nuo centro) tikrai nepigs.

    P.S. geras pastebėjimas dėl Bank of Lithuania bejėgiškumo.

  5. 3000 šeimos ar žmogaus pajamos? T.y. jei statistinio lietuvio – tai šeimos, jei statistinio skolininko – tai žmogaus ir tada nėra ko jaudintis, bet abejoju kad čia vieno žmogaus pajamos.

    Vz.lt šiandien straipsnis ta tema: http://vz.lt/Default2.aspx?ArticleID=102a5bad-750b-483c-94bd-66e1eb69126d

    Skolininkams naštos nesukėlė, bet potencialus pirkėjus atbaidė. Latvijoje tai suprantama – RIGIBOR’as ko ne 10%. Estijoje situacija irgi šiek tiek kitokie negu pas mus. O kaip bus su estais nežinia.

  6. “Pradelstų paskolų rodiklis Lietuvos bankuose yra labai mažas”- o kada skaitosi kaip pradelsta? ir ar bankai leistų tokioms (žiauriai neigiamoms) žinioms nutekėti? ir kiek proc. paskolų išduota ant galimybių ribos? Pažįstama pasakojo, kad į banką ateinantys nesukrapšto 5000lt pradiniam įnašui, neša giminiečių laidavimo raštus

  7. Pradelstos paskolos dažniausiai skaitomos tada, kai nemokama 90 dienų ir daugiau, tada bankai turi daryti specialius atidėjimus. Pradelstas paskolas galima rasti kiekvieno banko finansinėje atskaitomybėje bei Lietuvos banke. Pavyzdžiui Hansabanko 2006-ųjų metų duomenis galima rasti jų metinėje ataskaitoje adresu http://www.hansa.lt/files/ataskaitos/2006f.pdf 48 puslapyje

  8. Idomu, koks butu skaicius buvo supirktas investuotoju ir perpardavinetoju. Manau, kad siuo metu, kai apstojo kainu augimas, nerizikuodami jie turetu pasiimti uzdirbta pelna, imti pardavineti butus, taip padidindami pasiula. Vat ir idomu, kaip tai atrodytu skaiciais.

  9. Pingback: nežinau.lt
  10. Lietuvos CB gali padinti privalomųjų atsargų norma ir taip reguliuoti bankų ryžtą skolinti.

  11. Privalomųjų atsargų normos didinimas Estijoje ir Bulgarijoje nedavė jokio žymaus efekto. Buvo išreikštas pastebėjimas, jog pagal dabartinę situaciją Lietuvoje paskolų galima išduoti dar dvigubai daugiau — bankai ir taip turi daugiau atsargų nei privaloma. Nuosavas bankų kapitalas nėra ribojantis veiksnys, nes jie visada jo gali papildomai gauti iš motininių bankų Švedijoje.

  12. Gerb. Petrai,

    Ar nemanote, kad valdžia galiausiai įves visuotinį NT mokestį? Na, netikėtina, kad tai bus iki rinkimų 2008, bet nuo 2009 tai pilnai tikėtina (juk pirmaisiais-antraisiais porinkiminiais metais būtent ir priimami patys nepopuliariausi sprendimai, apie kuriuos liaudis paskui lyg ir pamiršta)…O tada būtų nauda (aišku, ne eiliniam lietuviui) – įvestas visuotinis NT mokestis susprogdintų tą burbulą ir grąžintų kainas į realias (santykiu 2 nuo iki 1), o tie, kas burbulo pūtimosi metu paskolas pasiėmė, neturėtų kitos išeities, kaip tik jas ir toliau mokėti, nes būsto parduoti neapsimokėtų. Dėl paprastos priežasties – į rinką būtų mesta daug taip vadinamojo “rezervuoto NT”, kurį pačios statybos firmos ir nevykę spekuliantai susipirkę tam, kad dirbtinai būtų palaikomos nenormalios kainos…

Comments are closed.